Quelque chose de profondément inhabituel s’est produit sur le marché immobilier américain au cours des deux dernières années, alors que les taux hypothécaires ont augmenté jusqu’à environ 7 pour cent.
Des taux aussi élevés ne sont pas, en eux-mêmes, historiquement remarquables. Le problème est que le ménage américain moyen bénéficiant d’un prêt hypothécaire bénéficie d’un taux fixe qui est considérablement inférieur de trois points.
L’écart qui s’est creusé entre ces deux lignes a créé un effet de verrouillage à l’échelle nationale – paralysant les gens dans leurs foyers qu’ils souhaiteraient peut-être quitter – à une échelle jamais vue depuis des décennies. Pour les propriétaires qui ne cherchent pas à déménager de si tôt, les bas taux qu’ils ont obtenus pendant la pandémie leur profiteront pendant des années. Mais pour beaucoup d’autres, ces taux sont devenus une complication, perturbant à la fois les décisions des ménages et le marché immobilier dans son ensemble.
En effet, selon une nouvelle étude menée par des économistes de la Federal Housing Finance Agency, cet effet de verrouillage est responsable d’environ 1,3 million de ventes de logements en moins aux États-Unis pendant la hausse des taux entre le printemps 2022 et la fin 2023. un chiffre surprenant dans un pays où environ cinq millions de maisons se vendent chaque année en temps plus normal – la plupart à des personnes déjà propriétaires.
Ces ménages bloqués n’ont pas déménagé pour obtenir de meilleurs emplois ou des salaires plus élevés, et n’ont pas été en mesure de réduire leurs effectifs ou d’acquérir plus d’espace. Ils n’ont pas non plus ouvert les maisons aux primo-accédants. Et cela a fait monter les prix et encombré le marché.
Une autre façon d’exprimer à quel point cette dynamique est inhabituelle : entre 1998 et 2020, il n’y a jamais eu une époque où plus de 40 % des Américains ayant des prêts hypothécaires avaient des taux bloqués inférieurs de plus d’un point de pourcentage aux conditions du marché. Fin 2023, comme le montre le graphique ci-dessous, environ 70 % de tous les titulaires de prêts hypothécaires avaient des taux inférieurs de plus de trois points de pourcentage à ce que le marché leur offrirait s’ils tentaient de contracter un nouveau prêt.
Parmi toutes les histoires que raconte cette image, la plus importante qu’elle reflète est la stagnation du marché immobilier qui pourrait également alimenter une frustration plus large à l’égard de l’économie.
Pour montrer comment nous en sommes arrivés là, considérons la répartition des taux détenus par tous les propriétaires américains ayant des prêts hypothécaires à taux fixe, en remontant dans le temps.
À la fin des années 1990 et au début des années 2000, au début de la période couverte par l’analyse de la FHFA, la plupart des propriétaires avaient des taux compris entre environ 7 et 9 pour cent. Les taux ont ensuite chuté avec la récession du secteur Internet, et ont encore baissé à la sortie de la Grande Récession. De nombreux propriétaires ont également refinancé en cours de route.
Puis, au début de la pandémie, les taux ont atteint des plus bas historiques, offrant à de nombreux ménages des offres inférieures à 3 %.
Pendant la majeure partie de cette période de taux généralement en baisse et de refinancement régulier, la plupart des propriétaires ont maintenu des taux qui n’étaient pas si différents – à un point de pourcentage environ – de ceux qu’ils pouvaient obtenir avec un nouveau prêt. Si vous déteniez un taux hypothécaire supérieur à celui du marché, cela rendait le déménagement ou le refinancement relativement indolore. Si l’on détenait un taux inférieur, la différence était rarement suffisamment grande pour décourager les gens de changer de domicile.
Mais cela a considérablement changé au cours des deux dernières années, alors que la Fed luttait contre l’inflation et que les taux d’intérêt sur tous les types de prêts montaient en flèche.
Il peut sembler étrange de suggérer qu’il existe actuellement un problème avec autant de personnes ayant obtenu d’excellentes offres de logement pendant la pandémie. Le problème vient du fait que les taux ont augmenté si haut et si rapidement par rapport au niveau le plus bas de la pandémie. Apparemment, du jour au lendemain, la plupart des propriétaires américains ayant un prêt hypothécaire se sont retrouvés dans une situation où il pourrait désormais sembler financièrement insensé de vendre leur maison.
“Vous pourriez considérer votre taux bloqué comme un actif que vous possédez”, a déclaré Julia Fonseca, professeur à l’Université de l’Illinois à Urbana-Champaign.
Et sur cette période, cet actif n’a jamais eu autant de valeur qu’aujourd’hui.
Le professeur Fonseca estime que les taux bloqués valent environ 50 000 $ pour le titulaire d’un prêt hypothécaire moyen. C’est à peu près le montant supplémentaire que les gens devraient dépenser s’ils échangeaient les versements restants sur leur prêt hypothécaire actuel contre des versements plus élevés aux taux actuels.
En d’autres termes, les chercheurs de la FHFA estiment que cette différence représentait environ 511 dollars par mois pour le titulaire moyen d’un prêt hypothécaire à la fin de 2023. C’est suffisant pour influencer les décisions prises par les ménages et provoquer des ondes de choc sur le marché immobilier.
“Ce sont de vraies familles qui ne parviennent pas à optimiser leur logement”, a déclaré Jonah Coste, un économiste de la FHFA qui a travaillé sur l’étude.
Les effets d’entraînement sont déjà évidents dans d’autres recherches. Les économistes Jack Liebersohn et Jesse Rothstein constatent que les taux de mobilité ont chuté pour les propriétaires ayant un prêt hypothécaire en 2022 et 2023, à une époque où il n’y avait pas de baisse comparable de la mobilité pour les propriétaires sans prêt hypothécaire ou pour les locataires.
Le professeur Fonseca et Lu Liu de l’Université de Pennsylvanie constatent également que les propriétaires les plus confinés sont moins susceptibles de déménager dans des zones voisines où les salaires augmentent fortement. Cela suggère à quel point les perturbations du marché immobilier peuvent créer des problèmes sur le marché du travail, empêchant finalement les entreprises d’embaucher les bons travailleurs ou d’empêcher les salaires d’augmenter davantage.
Tout cela ne vient pas simplement du niveau élevé des taux d’intérêt aujourd’hui, mais aussi de la séquence particulière d’événements qui nous ont conduits ici.
“Nous n’avons jamais connu quelque chose de comparable aux quatre dernières années”, a déclaré le professeur Rothstein.
Certains de ces effets peuvent ressembler aux années qui ont suivi le krach immobilier de 2008, lorsqu’un problème différent – les prêts hypothécaires sous-évalués – a coincé de nombreuses personnes dans des maisons qu’elles voulaient quitter. Mais le défi d’aujourd’hui pourrait être plus durable. En effet, les taux hypothécaires à 30 ans sont bloqués pendant 30 ans et il est peu probable que des taux inférieurs à 3 % soient revus de si tôt.
Le président Biden a souligné à quel point cela peut paraître déstabilisant pour de nombreuses personnes. Dans son état de l’Union du mois dernier, il s’est adressé directement à tous ceux qui s’inquiètent des taux d’intérêt. « Si l’inflation continue de baisser, les taux hypothécaires baisseront également », a-t-il déclaré.
Mais pendant que de nombreux Américains attendent, il a proposé des crédits d’impôt temporaires allant jusqu’à 10 000 dollars pour les nouveaux acheteurs et les propriétaires qui leur vendent. Pour les primo-accédants qui font des calculs psychologiques difficiles en matière d’hypothèque chez eux, la Maison Blanche souligne que pour une maison au prix médian, cela équivaut à une réduction des taux de plus de 1,5 point de pourcentage pendant deux ans.
Cependant, pour les propriétaires qui n’ont pas voulu vendre jusqu’à présent, cette somme est bien inférieure aux 50 000 $ que valent effectivement les taux bloqués pour la personne typique ayant un prêt hypothécaire.